Achat en indivision: tout savoir

Achat d’un bien immobilier en indivision ou en SCI ?

Effet collatéral de la crise sanitaire, nombre de français vivant dans de grandes métropoles ont ces derniers mois exprimé leur envie de nature. Par exemple, les campagnes proches de la capitale ont vu débarquer en masse ces néoruraux à la recherche d’une maison de campagne susceptible de les accueillir pour y télétravailler.

Si certains rêvent d’acquérir une maison à eux, la réalité financière et parfois l’attrait d’un projet de groupe conduisent à envisager un achat en commun, notamment entre amis. Les reportages télévisés suivant un groupe de trentenaires à la recherche de la perle rare immobilière sont aujourd’hui légion.

Une fois la maison trouvée se pose alors une question très pragmatique : faut-il l’acquérir en indivision ou via une société civile immobilière (SCI) ? S’il n’existe pas de réponse type et que chaque cas est différent nous pouvons toutefois mettre en exergue certains avantages et inconvénients aux deux formules. Prenons ici l’hypothèse classique de deux couples souhaitant investir dans une maison secondaire (nous n’examinerons pas ici les questions d’ordre fiscales et de transmission s’agissant d’une hypothèse générale d’achat d’un bien entre deux couples jeunes).

Naissance de l’indivision ou de la SCI

L’indivision présente l’avantage majeur de la simplicité. Ainsi, l’acquisition ne nécessite pas de formalités particulières autres que le passage devant le notaire. L’acte d’acquisition fait alors mention de l’identité des coindivisaires et de leurs contributions respectives dans l’achat leur donnant droit à une quote-part plus ou moins importante.

S’agissant du financement, la simplicité est également le mot d’ordre, chaque indivisaire pouvant au choix apporter la somme nécessaire au projet ou emprunter. Un emprunt peut également être souscrit collectivement par les indivisaires (attention qui dit emprunt en commun dit solidarité entre emprunteurs).

A l’inverse, une SCI est une personne morale à part entière et nécessite donc la rédaction de statuts ainsi qu’une d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Bien qu’aucun capital social minimum ne soit exigé et que la rédaction de ce type de statut ne soit pas des plus complexe, la constitution d’une SCI est génératrice de frais (quelques centaines d’euros si les statuts sont rédigés directement par les associés voire beaucoup plus en cas de recours à un professionnel).

Avantage indivision ✔

Gestion du bien en indivision ou en SCI

L’indivision ne dispose pas de la personne morale et n’existe qu’à travers ses indivisaires. Les règles encadrant sa gestion sont fixées par le Code civil, lequel distingue selon qu’il s’agisse d’un acte de conservation du bien (tous les indivisaires peuvent les prendre), d’un acte d’administration (une majorité des 2/3 sera requise pour la prise d’un acte d’administration dépendant de l’exploitation normale du bien) ou d’un acte de disposition (unanimité pour la vente du bien). La conclusion d’une convention d’indivision permettra de préciser certains points tenant à la gestion du bien en indivision (répartition des charges entre indivisaires, jouissance du bien, nomination d’un gérant) ou à la durée de l’indivision en elle-même (si elle est conclue pour une durée déterminée (5 ans au plus) il sera impossible de provoquer le partage de l’indivision avant la fin de cette période). Toutefois, une telle convention est inefficace pour contourner la règle de l’unanimité subordonnant la cession du bien immobilier.

La SCI se distingue de l’indivision en ce qu’elle permet une gestion plus « fine » puisque les statuts laissent une liberté importante aux associés pour répartir les pouvoirs de gestion. Ainsi, les associés peuvent tout à fait prévoir une règle de majorité simple ou des deux tiers pour décider de céder le bien immobilier. Les actes d’administration pourraient de même être décidés en application d’une majorité simple. La SCI est donc un outil permettant d’éviter la rigidité des règles de gestion propres à l’indivision.

Avantage SCI ✔

Et en cas de conflits ?

On peut se demander quelle sera la structure la plus adaptée en cas de survenance d’un conflit entre les coindivisaires ou entre les associés. On peut en l’espèce retenir une hypothèse relativement classique de deux couples ayant fait l’acquisition d’une résidence secondaire en SCI ou en indivision. L’un des deux couples se sépare quelque temps après et l’un des ex-copropriétaires se retrouve alors en conflit avec les 3 autres…

Dans l’hypothèse d’une indivision la situation pourrait rapidement dégénérer. Les trois coindivisaires pourraient tout à fait proposer au 4ème de lui racheter sa quote-part. Une problématique liée à l’évaluation de celle-ci pourrait alors naître. Il pourrait également être envisagé que les coindivisaires ne puissent financièrement acquérir la quote-part du 4ème. En absence de convention d’indivision obligeant un maintien dans celle-ci l’élément perturbateur pourrait tout envisager de solliciter le partage de l’indivision pouvant conduire dans le pire des cas à la vente du bien immobilier aux enchères.

Au sein de la SCI, il convient de rappeler qu’il est par principe impossible d’exclure un associé mais il est toutefois possible de prévoir une disposition statutaire en ce sens ! Si l’associé souhaite quitter la société il pourra également tout à fait céder ses parts sous réserve du respect de l’agrément de ses coassociés (aménagements statutaires possibles). A défaut d’agrément, les associés seront tenus de racheter les titres. Une problématique de valorisation des titres pourra également survenir. Il est également possible d’envisager le retrait d’un associé (reprise de son apport) dans des cas limitativement énumérés (clause prévue dans les statuts, autorisation unanime des associés ou autorisation judiciaire pour « justes motifs »).

En conclusion, pour revenir à notre cas d’espèce, la SCI, sous réserve qu’elle soit bien conçue du départ, permettra de faire face à des situations de blocages complexes. Une clause d’exclusion à la majorité des 2/3 permettrait ainsi d’envisager un règlement rapide de la problématique de la séparation là où l’indivision pourrait conduire à une solution plus radicale de la vente aux enchères du bien. Les propos sont toutefois à nuancer puisque s’agissant d’un sujet complexe la solution pourra diverger selon les cas.

Match nul ✔

L’indivision et la SCI sont donc deux outils qui présentent leurs avantages et leurs inconvénients. Les blocages résultant de l’indivision pourront toutefois s’envenimer rapidement, là où la sortie de la SCI peut être encadrée en amont.

Notre société spécialisée dans le rachat de succession peut également étudier à l’occasion la possibilité d’un rachat de quote-part d’indivision volontaire.